Czy AI wystarczy do wyceny wykończenia mieszkania? Sprawdziliśmy to na prawdziwym lokalu 52 m²

Wrzucenie rzutu mieszkania do ChatGPT jest dziś banalnie proste. Wystarczy załączyć plik i zapytać: „Ile będzie kosztowało wykończenie tego mieszkania?”. Po chwili można dostać powierzchnie, proponowany zakres prac, orientacyjne stawki i konkretną kwotę.

Na pierwszy rzut oka wygląda to jak kosztorys. Czy w takim razie dedykowane narzędzie do wyceny wnętrz jest jeszcze potrzebne?

Sprawdziliśmy to na prawdziwym mieszkaniu o powierzchni 52 m² we Wrocławiu — tym samym, które opisaliśmy już wcześniej przy okazji ręcznego kosztorysu. Wynik okazał się ciekawszy, niż mogłoby się wydawać: ChatGPT całkiem dobrze poradził sobie z obmiarem, a największa różnica pojawiła się dopiero później.

Najpierw sprawdziliśmy sam obmiar

Dla tego samego mieszkania dysponowaliśmy wcześniej ręcznym obmiarem wykonawcy oraz wynikiem obmiaru inPrice. Poprosiliśmy również ChatGPT o samodzielną analizę rzutu i porównaliśmy powierzchnię ścian netto.

W przypadku inPrice różnica względem ręcznego obmiaru wyniosła zaledwie 0,08%. ChatGPT również uzyskał wynik stosunkowo bliski rzeczywistemu obmiarowi. I to jest ważne.

Nie chcemy udowadniać, że ogólne modele AI nie potrafią analizować rzutu. Potrafią. Problem polega na tym, że dokładne policzenie powierzchni jest dopiero pierwszym etapem kosztorysowania.

Dokładne policzenie metrów to jeszcze nie wycena

Załóżmy, że inwestor mówi: „Chcę drewnianą podłogę w jodełkę”.

Ogólny model AI może znaleźć lub oszacować typową cenę rynkową układania deski w jodełkę i pomnożyć stawkę przez powierzchnię podłogi. Matematycznie wszystko może się zgadzać.

Tylko że inwestorowi nie chodzi o cenę samego układania deski. Inwestor chce znać odpowiedź na znacznie więcej pytań — nawet jeśli nie jest jeszcze tego świadomy:

• ile będzie kosztowało doprowadzenie podłogi od stanu deweloperskiego do gotowej drewnianej jodełki,
• w jakiej technologii będzie ta podłoga — klejona czy pływająca,
• czy posadzka wymaga specjalistycznego przygotowania.

To są zupełnie inne pytania niż cena za metr ułożenia deski.

„Chcę jodełkę” to nie jedna usługa

Przed przyklejeniem drewnianej podłogi może być konieczne wykonanie szeregu wcześniejszych prac. W analizowanej inwestycji inPrice dla sypialni uwzględnił między innymi wylewkę samopoziomującą, szlifowanie wylewki, gruntowanie posadzki gruntem szczepnym i gruntem wodnym, i dopiero potem klejenie deski w jodełkę, montaż listew oraz wykonanie dylatacji.

To pokazuje fundamentalną różnicę pomiędzy dwoma pytaniami. Pierwsze brzmi: „Ile kosztuje ułożenie jodełki?”. Drugie: „Ile kosztuje wykonanie gotowej podłogi w jodełkę w tym konkretnym mieszkaniu?”.

W łazience różnica robi się jeszcze większa

Łazienka doskonale pokazuje, dlaczego prosta lista efektów końcowych nie jest jeszcze kosztorysem. Inwestor nie myśli w kategoriach 9,79 m² hydroizolacji, czterech punktów zimnej wody, dwóch punktów kanalizacji i wykonania spadku pod odpływ liniowy.

Inwestor mówi: „Marzy mi się łazienka z mikrocementem i odpływem liniowym”.

I właśnie wtedy zaczyna się właściwe kosztorysowanie.

W analizowanej łazience inPrice uwzględnił między innymi przygotowanie powierzchni pod mikrocement, mikrocement na ścianach i na podłodze, przygotowanie posadzki, wylewkę, szlifowanie, gruntowanie, hydroizolację podłogi i ścian w strefie mokrej, wykonanie spadku pod odpływ liniowy, dorobienie punktów zimnej i ciepłej wody, dorobienie kanalizacji, bruzdowanie instalacji, dodatkową elektrykę, montaż odpływu liniowego, baterii podtynkowej, szyby prysznicowej, stelaża WC, umywalki, szafki i zaworów oraz podłączenie pralki.

To są realne czynności, które kosztują. Jeżeli w kosztorysie ich nie ma, nie oznacza to, że podczas realizacji przestaną być potrzebne. Oznacza jedynie, że pojawią się później jako dodatkowe koszty.

Największym ryzykiem nie musi być zła stawka, tylko brak usługi

To jest najważniejszy wniosek całego porównania. Łatwo skupić się na pytaniu, czy malowanie kosztuje 20, 25 czy 30 zł za metr. Tymczasem znacznie większy wpływ na finalny budżet może mieć czynność, której w kosztorysie nie uwzględniono w ogóle.

Pokazaliśmy to już wcześniej na dokładnie tym samym mieszkaniu. Ręczny obmiar wykonawcy był praktycznie identyczny jak obmiar inPrice — różnica wynosiła 0,08%. Mimo tego w ręcznie przygotowanym kosztorysie zabrakło prac o wartości 8 990,64 zł netto.

Można więc bardzo dobrze zmierzyć mieszkanie, a mimo to źle oszacować budżet. Problemem nie była matematyka. Problemem był zakres.

👉 Remont mieszkania 52 m² miał kosztować 44 tys. zł. W kosztorysie zabrakło prac za prawie 9 tys. zł

inPrice nie oczekuje od inwestora wiedzy wykonawcy

To kolejna istotna przewaga specjalistycznego narzędzia. Osoba kupująca pierwsze mieszkanie nie musi wiedzieć:

• co należy zrobić przed klejeniem drewnianej podłogi,
• kiedy konieczna jest hydroizolacja,
• jak przygotowuje się powierzchnię pod mikrocement,
• dlaczego instalacje wymagają bruzdowania,
• jakie prace wynikają z baterii podtynkowej i odpływu liniowego.

Użytkownik powinien móc odpowiedzieć na prostsze pytanie: jak ma wyglądać moje mieszkanie? Właśnie dlatego w inPrice przechodzi się przez ankietę dotyczącą oczekiwanego efektu. W analizowanym przypadku inwestor wskazał między innymi standard premium, gładzie, malowanie ścian w kolorze, sztukaterię, deskę drewnianą, spotlighty, klimatyzację i dodatkową elektrykę, a w łazience mikrocement, armaturę podtynkową, odpływ liniowy, szybę prysznicową i stelaż WC.

Ilości wynikają z obmiaru konkretnych pomieszczeń

Zakres to jedna strona wyceny, ilości — druga. Każda usługa dobrana na podstawie ankiety musi zostać przypisana do konkretnej liczby metrów, a te wynikają z obmiaru pomieszczenia, nie z oszacowania. Rozpoznaje je kalkulator inPrice po wgraniu rzutu.

Widać tu też, skąd bierze się różnica między ścianami brutto a netto: wnęki okien i drzwi są odejmowane osobno w każdym pomieszczeniu. Malowanie, gładzie czy hydroizolacja liczą się od powierzchni netto, a nie od obrysu ścian.

Powyższe zrzuty pochodzą z aktualnego przebiegu wyceny i nie sumują się do wartości 134,77 m² z wcześniejszego case study — to dwa różne zestawy danych i celowo trzymamy je osobno.

Jedna decyzja użytkownika może uruchomić cały łańcuch prac

Właśnie w tym miejscu najlepiej widać różnicę pomiędzy ogólną odpowiedzią AI a dedykowanym systemem kosztorysowym.

Ogólny model AI również może wymienić wiele z tych prac — pod warunkiem, że użytkownik wie, o co zapytać i jak zweryfikować odpowiedź. inPrice został zbudowany po to, aby uporządkować ten proces i ograniczyć ryzyko pominięcia istotnych elementów.

Część kosztów w ogóle nie jest widoczna w mieszkaniu

Część kosztów inwestycji nie jest bezpośrednio związana z konkretnym pomieszczeniem ani z efektem wizualnym. W analizowanej wycenie znalazły się również:

• zakup i dostawa materiałów budowlanych,
• wynoszenie odpadów budowlanych,
• pomiar wilgotności metodą CM,
• dorobienie obwodu w rozdzielni,
• wykonanie próby szczelności instalacji.

To właśnie takie pozycje łatwo pominąć, gdy kosztorys powstaje wyłącznie jako lista najbardziej oczywistych efektów końcowych.

Dopiero teraz dochodzimy do cen

Najpierw trzeba ustalić, CO trzeba zrobić. Następnie, ILE tego trzeba zrobić. Dopiero później — ile dana czynność kosztuje.

Dla analizowanego mieszkania inPrice przygotował kalkulację na stawkach dla Wrocławia.

Najważniejsze nie jest jednak samo 124 tys. zł. Najważniejsze jest to, że kwota powstała z dużej liczby konkretnych pozycji, ilości i zależności pomiędzy pracami.

ChatGPT vs inPrice — gdzie naprawdę jest różnica

Czy ChatGPT jest złym narzędziem do planowania remontu?

Nie. Może być pomocny. Dobrze sprawdzi się do:

• konsultowania pomysłów,
• poznawania orientacyjnych cen,
• porównywania rozwiązań,
• zadawania pytań technicznych,
• szukania inspiracji,
• przygotowania się do rozmowy z wykonawcą.

Ale rozmowa z ogólnym modelem AI i specjalistyczny system kosztorysowy rozwiązują dwa różne problemy. ChatGPT odpowiada na pytanie użytkownika. inPrice prowadzi przez proces przygotowania wyceny: od rzutu, przez ankietę, po gotowy kosztorys.

Najważniejszy wniosek

Nasz test pokazał coś istotnego. ChatGPT poradził sobie z odczytaniem rzutu całkiem dobrze, nieźle oszacował powierzchnie i potrafi podać rozsądne ceny wielu pojedynczych usług.

Ale największym ryzykiem w kosztorysie nie zawsze jest błędna cena za metr. Często znacznie większym problemem jest usługa, której w kosztorysie nie ma w ogóle. I właśnie tutaj zaczyna się największa wartość inPrice:

• nie tylko „ile metrów ma podłoga”, ale „co trzeba zrobić, zanim będzie można ją przykleić”,
• nie tylko „ile metrów ma łazienka”, ale „jakie prace wynikają z odpływu liniowego, armatury podtynkowej i mikrocementu”,
• nie tylko „ile kosztuje pojedyncza usługa”, ale „jakie wszystkie usługi składają się na efekt, którego oczekuje inwestor”.

Nie wyceniamy tylko efektu, wyceniamy drogę do jego wykonania

Proces inPrice można sprowadzić do jednego łańcucha:

Sprawdź koszt swojego mieszkania

Masz rzut mieszkania lub domu? Wgraj go do inPrice, określ, jak chcesz wykończyć wnętrze, i sprawdź szczegółowy zakres prac oraz szacowany budżet inwestycji. Pierwszą wycenę możesz przygotować bezpłatnie.

🚀 Wgraj rzut i przygotuj wycenę

Przeczytaj również

• 👉 Remont mieszkania 52 m² miał kosztować 44 tys. zł. W kosztorysie zabrakło prac za prawie 9 tys. zł
• 👉 Jak sprawdzić wycenę remontu od wykonawcy?
• 👉 Kalkulator remontu mieszkania online — jak wyliczyć realny koszt?